Perukirja arvostus

Käypä arvo on perukirjan lähtökohta

Perukirjan jokainen arvo lukitaan kuolinpäivän hetkeen, pörssikurssi sulkemishinnasta, pankkitili sekuntien tarkkuudella, kiinteistö todennäköisestä luovutushinnasta. Sama arvo toimii kahdessa eri verolaskelmassa: Verohallinto määrää sen perusteella perintöveron heti, ja perilliset käyttävät sitä hankintamenona, kun he myöhemmin myyvät asunnon tai osakkeet.

Tämä kytkös tekee aliarvostuksesta huonon säästön. Rintaperillisen perintövero on enimmillään 19 %, mutta luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, yli 30 000 euron osuudesta 34 %. 150 000 euron asunnon kirjaaminen 100 000 euroon säästää muutaman tuhannen perintöverossa ja aiheuttaa 15 000–17 000 euron lisäveron myynnissä.

Asunto vaatii LKV-arviokirjan tai vertailukauppoja, listaamaton osakeyhtiö substanssi- ja tuottoarvon laskelman, metsätila joko maakuntakohtaisen hehtaariarvon tai tila-arvion. Käymme alla läpi jokaisen omaisuuslajin oikean arvostusmenetelmän, uskottujen miesten vastuun ja sen, milloin DVV:n esteellisyysvaatimukset estävät osakkaiden käytön todistajina.

Pikavastaus: Perukirjan arvostus pähkinänkuoressa

• Kuolinpäivän sääntö: Kaikki omaisuus ja velat arvostetaan täsmälleen perinnönjättäjän kuolinpäivän mukaiseen tilanteeseen ja arvoon. Kuoleman jälkeisiä arvonnousuja tai -laskuja ei huomioida.
• Käyvän arvon periaate: Omaisuus on arvostettava sen käypään arvoon, eli todennäköiseen markkina- ja luovutushintaan vapailla markkinoilla.
• Aliarvostuksen vaikutus: Älä arvioi omaisuutta tahallaan alakanttiin. Perukirjan arvo vaikuttaa myöhempään luovutusvoiton laskentaan, joten liian matala arvo voi kasvattaa verotusta myöhemmässä myynnissä.
• Verotusarvo ei riitä: Esimerkiksi asunnon tai kiinteistön kiinteistöverotuksen pohjana oleva verotusarvo ei kelpaa perukirjaan. Tarvitset objektiivisen arvion todennäköisestä myyntihinnasta.
• Uskottujen miesten vastuu: Kaksi uskottua miestä vahvistaa allekirjoituksellaan, että varat on arvioitu heidän parhaan ymmärryksensä mukaisesti oikein.

Miksi omaisuuden arvostuksella on niin suuri merkitys?

Perukirjan varallisuusluettelo ei ole vain suuntaa-antava inventaario, vaan se on matemaattinen perusta kahdelle täysin erilaiselle verotusmuodolle: perintöverolle ja myöhemmälle luovutusvoittoverolle. Näiden kahden veron välinen dynamiikka tekee arvonmäärityksestä kuolinpesän keskeisimmän taloudellisen päätöksen.

1. Vaikutus perintöveroon

Kun perukirja toimitetaan Verohallinnolle, verottaja laskee kunkin perillisen maksettavaksi tulevan perintöveron suoraan perukirjaan merkittyjen arvojen pohjalta. Vainajan bruttovaroista vähennetään velat ja pesänselvityskulut, jolloin saadaan puhdas säästö. Mitä korkeammalle omaisuus on perukirjassa arvostettu, sitä suurempi on perillisen saama perintöosuus ja sitä enemmän hän lähtökohtaisesti maksaa perintöveroa. Perintöverotus on progressiivista, ja esimerkiksi I veroluokassa (lähiomaiset) veroasteikko nousee vuoden 2026 lainsäädännön mukaan yli 30 000 euron perinnöissä 7 prosentista alkaen ja kasvaa omaisuuden arvon noustessa aina 19 prosenttiin saakka.

2. Vaikutus luovutusvoittoveroon (Pääomatulovero)

Vaikutus ei kuitenkaan pääty perintöveroon. Kun kuolinpesä tai perilliset myöhemmin myyvät perimänsä omaisuuden (esimerkiksi kiinteistön, metsän tai osakkeita) eteenpäin, heidän on maksettava myyntivoitosta luovutusvoittoveroa. Suomen verolainsäädännössä perukirjassa vahvistettu perintöverotusarvo toimii kyseisen omaisuuden verotuksellisena "hankintamenona".

Luovutusvoittovero voi olla käytännössä korkeampi kuin perintövero. Realistinen käypä arvo perukirjassa on siksi yleensä myös kokonaisverotuksen kannalta paras ratkaisu.

Kuolinpäivän periaate ja käypä arvo

Kaiken perintö- ja lahjaverotuksen absoluuttinen peruslähtökohta on omaisuuden arvostaminen sen käypään arvoon täsmälleen perinnönjättäjän kuolinpäivänä.

• Kuolinpäivän tilanne: Arvonmääritys on staattinen hetkellinen tila. Kaikki kuolinpäivän jälkeen tapahtuneet arvonnousut tai -laskut jätetään huomiotta varallisuutta perukirjaan laskettaessa. Esimerkiksi jos pörssiosakkeiden arvo romahtaa kaksi viikkoa kuoleman jälkeen, perukirjaan merkitään silti kuolinpäivän korkeampi päätöskurssi. Samoin pankkitilien saldot katsotaan sekunnilleen kuolinhetken tilanteessa.
• Käyvän arvon määritelmä: Käypä arvo ymmärretään todennäköisenä luovutushintana. Se on se objektiivinen summa, joka omaisuudesta saataisiin, jos se myytäisiin vapailla markkinoilla toisistaan riippumattomien osapuolten välisessä kaupassa. Se ei ole alkuperäinen ostohinta, omaisuuden tunnearvo eikä vakuutusyhtiön määrittelemä jälleenhankinta-arvo.

Näin eri omaisuuslajit arvostetaan perukirjassa

Eri varallisuuslajien kohdalla käyvän arvon määrittäminen vaatii erilaisia lähestymistapoja ja asiantuntemusta. Alla on eritelty yleisimpien omaisuuserien arvostusperiaatteet.

1. Asunnot, kiinteistöt ja kesämökit

Kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden arvostaminen muodostaa useimmiten euromääräisesti kuolinpesän suurimman kokonaisuuden. Yleisin virhe on olettaa, että kiinteistöverolipussa näkyvä verotusarvo riittäisi. Verotusarvo laahaa usein perässä eikä heijasta todennäköistä luovutushintaa. Arvonmääritys voidaan tehdä kolmella tavalla:

1. Kiinteistönvälittäjän arviokirja: Vahvin ja turvallisin tapa on pyytää laillistetulta kiinteistönvälittäjältä (LKV) tai auktorisoidulta kiinteistöarvioijalta (AKA) kirjallinen, maksullinen hinta-arviokirja kuolinpäivän tilanteesta.
2. Toteutuneet vertailukaupat: Arvio voidaan perustaa samalla alueella, samankaltaisista ja vastaavan ikäisistä kohteista hiljattain tehtyihin toteutuneisiin asuntokauppoihin.
3. Toteutunut myyntihinta: Jos kuolinpesä aikoo myydä ja onnistuu myymään asunnon hyvin pian kuoleman jälkeen vapailla markkinoilla, tämä todellinen kauppahinta toimii parhaana ja kiistattomimpana mittarina käyvästä arvosta. Jos asunnossa on yhtiölainaa, perukirjaan merkitään asunnon velaton hinta, josta vähennetään yhtiölainaosuus, jolloin saadaan verotettava nettoarvo.

2. Koti-irtaimisto ja arvotavara

Tavanomaisen koti-irtaimiston osalta lainsäätäjä on myöntänyt huojennuksen, joka nostettiin 1.1.2026 alkaen 4 000 eurosta 7 500 euroon. Vainajan käytössä olleesta tavanomaisesta asuinirtaimistosta – kuten huonekaluista, kodinkoneista, televisioista ja vaatteista – ei tarvitse maksaa perintöveroa, mikäli sen yhteisarvo jää alle tämän kynnyksen. Tällöin irtaimisto voidaan kirjata perukirjaan yhdellä lauseella (esim. "Tavanomainen koti-irtaimisto, arvo alle 7 500 euroa") ilman veroseuraamuksia. On kuitenkin tehtävä tiukka ero tavanomaisen irtaimiston ja arvotavaran välillä. Taide-esineet, sijoituskulta, antiikki, aseet ja arvokorut on aina arvioitava ja luetteloitava erikseen niiden todelliseen käypään arvoon, usein asiantuntijoiden, kuten huutokauppakamarien lausuntoja hyödyntäen.

3. Ajoneuvot ja veneet

Autojen ja muiden ajoneuvojen arvostuksessa hyödynnetään yleisesti julkisia autokauppaportaaleja (kuten Nettiauto). Käypä arvo määritellään etsimällä vastaavan merkkisiä, ikäisiä ja ajokilometreillä varustettuja ajoneuvoja. Tästä julkisesta pyyntihinnasta on tapana tehdä pieni käteisalennusvähennys tai vähentää laskennallinen autoliikkeen myyntimarginaali, jotta saadaan todellinen myyntihinta.

4. Metsä- ja maatilat

Metsätilojen arvostaminen poikkeaa muusta omaisuudesta selvästi. Pelkkä historiallinen kauppahinta tai puuston määrä ei riitä. Arvonmääritykseen on kaksi pääreittiä:

• Asiantuntijan metsäarvio: Perunkirjoitusta varten voidaan tilata metsänhoitoyhdistykseltä ammattilaisen tekemä ajantasainen ja maastotarkistettu metsäarvio, joka erittelee hakkuukypsän puuston, taimikot ja maapohjan odotusarvon.
• Metsänarvolaskurit ja hehtaariarvot: Vaihtoehtoisesti kuolinpesät voivat hyödyntää sähköisiä laskureita tai Verohallinnon vuosittain vahvistamia maakuntakohtaisia metsän keskimääräisiä hehtaariarvoja.

5. Pörssiosakkeet ja digitaalinen varallisuus (Kryptovaluutat)

Julkisesti noteeratut pörssiosakkeet ja sijoitusrahastot ovat helpoimpia arvostaa: niiden arvoksi katsotaan suoraan kuolinpäivän päätöskurssi. Myös digitaalinen varallisuus, kuten kryptovaluuttalompakoiden (Bitcoin, Ethereum) saldot tai PayPal-tilien varat, inventoidaan perukirjaan. Ne rinnastetaan pankkivaroihin ja niiden arvo muutetaan euroiksi kuolinpäivän virallisen vaihtokurssin mukaisesti.

6. Listaamattomat yritykset ja toiminimet

Mikäli vainaja omisti yritysvarallisuutta, arvonmääritys on selvästi monimutkaisempaa. Listaamattomien osakeyhtiöiden osakkeiden arvo lasketaan Verohallinnon tarkkojen matemaattisten kaavojen mukaan, joissa yhdistetään yrityksen substanssiarvo ja tuottoarvo.

• Substanssiarvo saadaan yrityksen taseesta vähentämällä varoista velat.
• Tuottoarvo lasketaan kolmen viimeisimmän tilikauden oikaistujen tulosten keskiarvona, joka pääomitetaan 15 prosentin tuottovaatimuksella. Yrityksen käypä arvo perukirjassa on näiden kahden arvon keskiarvo. Pienyrityksissä tulosta saatetaan joutua oikaisemaan myös yrittäjän oman, usein nostamatta jääneen työpanoksen (kuvitteellisen palkan) verran.

Miksi virheellinen arvostus aiheuttaa ongelmia?

Arvonmäärityksessä tehdyt virheet voivat johtaa vuosien mittaisiin oikeudellisiin ja taloudellisiin ongelmiin kuolinpesälle.

1. Tahallisen aliarvostuksen veroseuraamukset Kuten aiemmin mainittiin, yleisin virhe on omaisuuden tahallinen aliarvostus perintöveron säästämiseksi. Havainnollistetaan tätä esimerkillä: Jos kuolinpesässä on asunto, jonka todellinen markkina-arvo on 150 000 euroa, mutta perilliset kirjaavat sen perukirjaan "varmuuden vuoksi" 100 000 euroon. Tämä säästää hieman perintöverossa (jonka marginaali voi olla esim. 13 %). Kun asunto pian myydään oikealla 150 000 euron hinnalla, Verohallinto laskee pesän saaneen 50 000 euroa luovutusvoittoa (150 000 € – 100 000 €). Tästä voitosta maksetaan 30–34 % pääomatuloveroa, mikä tekee verolaskusta yli 15 000 euroa. Tämä on moninkertaisesti kalliimpaa kuin oikean arvon kirjaamisesta seurannut perintövero olisi ollut.

2. Veronkorotukset ja arvioverotus Mikäli omaisuutta jätetään kokonaan ilmoittamatta tai se arvostetaan täysin epärealistisesti ja tahallaan väärin, kyse on veropetoksesta. Verohallinto tutkii perukirjat, ja jos se huomaa aliarvostuksen esimerkiksi alueen vertailukauppojen perusteella, se voi oikaista arvon ylöspäin ja määrätä ankaran veronkorotuksen. Veronkorotus on yleensä 10 prosenttia lisääntyneestä verosta, mutta tahallisessa laiminlyönnissä se voi nousta jopa 50 prosenttiin.

3. Epäoikeudenmukainen perinnönjako Perukirjan arvot toimivat pohjana myöhemmälle perinnönjaolle. Jos jonkin omaisuuserän, kuten metsätilan tai yhden asunnon, arvo on arvioitu täysin väärin suhteessa muihin varoihin, perillisten saamat reaaliset osuudet vääristyvät. Tämä johtaa usein raskaaseen perheriitaan osituksen ja jaon yhteydessä.

Yleisimmät virheet (Common Mistakes)

1. Verotusarvojen sokea käyttö: Oletetaan, että kiinteistöverotuksen verotusarvo on sama kuin käypä arvo.
2. Digitaalisen omaisuuden unohtaminen: Sivuutetaan kokonaan vainajan mahdolliset kryptovaluutat, ulkomaiset virtuaalilompakot tai arvokkaat verkkotunnukset.
3. Lesken omaisuuden arvioimatta jättäminen: Jos vainaja oli avioliitossa, myös eloonjääneen puolison omaisuus on arvioitava yhtä tarkasti käypään arvoon, jotta Verohallinto voi laskea osituksen ja mahdollisen tasingon oikein.
4. Hautakivivarauksen unohtaminen: Varoista saa vähentää velkojen lisäksi hautauskulut. Moni unohtaa merkitä tulevan hautakiven hinnan arviona (esim. 3 000 euroa) perukirjaan vähennykseksi, jolloin verotettava säästö jää liian suureksi.

Milloin asiantuntijan apu on välttämätöntä?

Laki ei aseta vaatimusta käyttää lakimiestä perunkirjoituksessa, ja arvostus on virallisesti kahden "uskotun miehen" vastuulla, joiden on oltava vain täysi-ikäisiä ja oikeustoimikelpoisia. Kuitenkin ulkopuolisen asiantuntijan (kiinteistönvälittäjä, metsänhoitoyhdistys, asianajaja tai verkkopalvelu) apu on ehdottoman tärkeää seuraavissa tilanteissa:

• Kiinteistö- ja asuntovarallisuus: Aina, kun pesään kuuluu myytäväksi tarkoitettuja kiinteistöjä, LKV-arviokirja on halpa vakuutus verottajaa vastaan.
• Yritysvarallisuus: Listaamattomien osakkeiden, toiminimien ja maatalouden tuotto- ja substanssiarvojen laskeminen on maallikolle erittäin vaikeaa. Lisäksi asiantuntija osaa hakea raskaita sukupolvenvaihdoshuojennuksia (SPV) ja 10 vuoden maksuaikaa veroille.
• Riitaisat tai monimutkaiset pesät: Jos perillisten välillä on epäluottamusta tai pesässä on alaikäisiä, täysin ulkopuolisten ammattilaisten käyttäminen uskottuina miehinä arvonmäärityksessä takaa puolueettomuuden.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Kuka on viime kädessä vastuussa siitä, että arvo on oikein? Vastuu jakautuu kahdelle taholle. Pesän ilmoittaja (usein leski tai lapsi) vastaa siitä, että kaikki omaisuus on ilmoitettu eikä mitään ole salattu. Uskotut miehet puolestaan vahvistavat allekirjoituksellaan, että he ovat arvioineet nämä ilmoitetut varat käypään arvoonsa parhaan ymmärryksensä mukaan.

Mitä tapahtuu, jos omaisuuden arvo muuttuu voimakkaasti kuoleman jälkeen, ennen perunkirjoitusta? Omaisuuden arvostus perustuu aina kuolinpäivän hetkeen. Jos esimerkiksi pörssikurssit romahtavat kuoleman ja perunkirjoitustilaisuuden välisenä aikana, tällä ei ole vaikutusta perukirjaan merkittävään arvoon, vaan vero maksetaan kuolinpäivän korkeamman arvon mukaan.

Voiko perukirjaan merkittyä arvoa muuttaa jälkikäteen? Jos perunkirjoituksen jälkeen paljastuu uutta, täysin ilmoittamatta jäänyttä omaisuutta tai uusia velkoja, on kuukauden kuluessa laadittava täydennysperukirja. Jos taas alkuperäinen arvio kiinteistön hinnasta todetaan jälkikäteen verotuksessa täysin virheelliseksi, osakkaat voivat tehdä Verohallinnolle oikaisuvaatimuksen verotuksen muuttamiseksi.

Ovatko uskotut miehet esteellisiä, jos he ovat perillisiä? Verohallinto hyväksyy yleensä osakkaat uskotuiksi miehiksi verotuksen toimittamista varten. Kuitenkin, jos perukirjan osakasluettelo on tarkoitus vahvistaa Digi- ja väestötietovirastossa (DVV) – mikä on usein välttämätöntä kiinteistöjen tai asunnon myymistä varten – DVV vaatii tiukasti, että uskotut miehet ovat täysin esteettömiä, eli perhepiirin ulkopuolisia henkilöitä. Siksi ulkopuolisten käyttö on aina turvallisinta.

Yhteenveto

Perukirjan arvostus vaikuttaa suoraan sekä perintöverotukseen että siihen, millä hankintamenolla omaisuus mahdollisesti myöhemmin myydään. Perussääntö on selkeä: varallisuus arvostetaan käypään arvoon kuolinpäivän tilanteessa.

Kun arvonmääritys tehdään realistisesti ja tuetaan oikeilla asiakirjoilla, myöhempi verotus ja perinnönjako on helpompi hoitaa. Tarvittaessa ulkopuolinen asiantuntija voi auttaa erityisesti kiinteistöjen, metsän, yritysvarallisuuden ja muun vaikeammin arvioitavan omaisuuden kohdalla.

Lähteet

• Perintökaari (Finlex): perimysjärjestys, kuolinpesän hallinto, perinnönjako, lakiosa.
• Perintö- ja lahjaverolaki (Finlex): perintöverotuksen perusteet, vähennykset, veroluokat.
• Verohallinto: Perukirja ja perunkirjoitus: perukirjan toimitusohjeet ja määräajat.
• Verohallinto: Perintövero: perintöveron määrät, vähennykset ja maksuaikataulu.
• Digi- ja väestötietovirasto (DVV): perukirjan osakasluettelon vahvistaminen ja sukuselvitys.
• Maanmittauslaitos: lainhuutotodistukset, rasitustodistukset ja kiinteistörekisteri.